位于下梅林一街的高达苑首层被改成单身公寓出租。 南都记者 霍健斌 摄位于下梅林一街的高达苑首层被改成单身公寓出租。 南都记者 霍健斌 摄

  17年前,梅林高达苑小区的开发商将一楼架空层出售给他人,被当作商铺出租,那时候《物权法》还未出台。17年后,小区业委会称架空层理应归全体业主所有,要求收回,于是派人强占商铺。到底这架空层是谁的?

  买下架空层出租17年

  高达苑小区位于下梅林一街,小区不大,只有两栋楼共112户,1995年由福田区属企业高达实业发展公司通过员工集资建房的方式建成,后实行房改。

  甘先生提供的《福利商品房买卖合同》复印件显示,1998年3月1日其以59万人民币的价格向高达实业发展公司购买高达苑1号楼首层1-3号“店铺”。合同约定,买方不得把上述住房改作办公室、招待所、仓库等用途。

  不过,实际上,2013年之前,甘先生一直将这3间物业作为办公室及仓库使用。2013年4月1日,甘先生将3间物业出租给严女士,作为经营烟酒的商铺,租金每月8千元。甘先生称,2014年6月份起,严女士开始拖欠并拒绝支付租金。在多次催缴无效的情况下,去年年底,甘先生将严女士告上法庭。

  严女士表示,其之所以拒交房租,是因为高达苑业委会也发了通知要求她交租。“正是因为产权归属有争议,所以我们两边房租都没有交。”

  高达苑业委会梁主任在接受采访时回应道,他们当天的确派人前去接收原本就属于全体业主的物业,至于其他不明身份的人员,则与他们无关。梁主任指出,高达苑两栋楼的一层全部属于小区配套的架空层,既不能买卖,也不能作为商铺使用。

  业委会强行“清场”

  据了解,高达苑原本的物业管理公司是开发商的子公司广鸿达实业有限公司。2013年7月份小区成立业委会后,12月14日,业主委员会发布公告,将广鸿达公司解聘,并要求一栋和二栋一楼架空层的租金全部缴交给小区业主委员会。第二天,广鸿达实业公司即发表针对底层业主及租户的郑重声明称,高达苑底层物业属开发商所有,经开发商授权委托其经营管理,业主及租户的合法权益应受保护,不必向其他单位缴纳一切费用。

  然而,广鸿达公司最终还是被业委会清场了。去年6月份,业委会率先对二栋的架空层进行“清理升级”,并于去年10月份改造完毕。去年10月18日,业委会又向一栋一楼架空层的租户发布清场通知,称全体业主同意对一楼架空层“恢复原貌及功能”。

  甘先生认为,自己花钱向开发商购买了房产,理应享有所有权,业委会强行霸占商铺的行为违法。此外,甘先生还指出,业委会名义上是要回收架空层恢复原貌,实际上却将其改造成公寓,出租敛财。

  昨日中午,南都记者来到高达苑小区,确实看到一栋底层被改造成数十间公寓,小区墙上还挂着“精装公寓招租2000元起”的横幅。对此,业委会梁主任表示,改造成公寓出租是为了补贴物业管理费用。据了解,除了保留办公室、宿舍及娱乐室之外,目前共建成三十几间公寓,以每间2000元租金价格计算,月收入超过6万元。

  梁主任承认,业委会将架空层作为公寓出租并不符合相关规定。“但政府有关部门也同情小区业主的困难处境”,梁主任说,“原来物业公司管理太差,在未换物业公司之前,高达苑是福田区案发率最高的地方。”

  公寓管理公司负责人王先生则表示,他们已向司法局及街道执法队写了说明书,并作了备案。昨日下午,南都记者向梅林街道办核实这一情况,但未能联系上相关负责人。

  架空层产权归谁?

  在这起房产纠纷中,最核心问题是架空层的产权归属问题。甘先生指出,该物业是其花钱购买,且实际占有多年,业委会如果对产权有异议,可以走司法程序解决,不应该强行占有。业委会则认为,全体业主是架空层理所当然的所有者,接收该物业也顺理成章,开发商与甘先生之前的买卖合同无效。

  关于高达苑小区架空层的问题,市规土委2014年1月7日曾作出的复函称,高达苑一、二楼底层的建筑物使用功能为架空停车,该架空层属本宗地内的配套附属建筑。但对架空层的物权归属,复函只是含糊地指出,依据《物权法》及相关法律规定确定。

  一名不愿具名的知情人士向南都记者提供了一份由深圳市地籍测绘大队出具的《房屋建筑面积汇总表》,该测绘材料显示,一楼架空层的面积并未纳入应分摊的公共面积里面。不过,测绘材料同样将架空层功能界定为停车。上述不愿具名人士指出,因为当时物权法还没出来,开发商虽然名义上申报的是架空层停车,但实际上就是为了出售房产获利。

  甘先生的代理律师王大平则称,《物权法》是2007年才公布实施的,按照法不溯及既往的原则,甘先生于1998年所取得的物权不受其约束。小区业委会则反驳,甘先生作为开发商公司的前员工,对小区的规划应当很清楚,明知是架空层还予以购买,理应承担风险,况且该购买合同的真实性还有待鉴定。

  律师观点

  业委会无权回收架空层

  广东君言律师事务所律师毛鹏指出,关于架空层的权属问题,应该看业主跟开发商对公摊面积的具体约定,如果公摊面积里面并不包括这一块,那么其产权就应当属于开发商而不属于业主。

  而从现在资料来看,可以说明:1、架空层不属于小区公摊面积,因此应该属于原开发商名下的物业及权益,原开发商有处置权;2、政府规划的架空层应该是停车功能,不能作为商业开发;3、既然架空层不属于小区公摊面积,那么业委会便无权对其进行开发和利用。

  毛鹏律师认为,将来的分歧点将出现在开发商与甘先生的买卖合同效力方面。他指出,实际上开发商能够出售的只是架空层的使用权益,不能是完整的产权。而购买架空层的业主是原开发公司的员工,与合同效力无关。合同是否有效,看合同约定的内容是否违反法律法规的禁止性规定。从开发商与甘先生签订的协议来看,其将架空层当做福利房来卖,不符合法律规定。

  “如果法院认定,开发商与购买者签订的架空层买卖合同无效,而开发商又倒闭,在法律上该部分财产应该属于无主物,属于国家所有。”毛鹏称,业委会无权擅自利用该部分物业从事经营活动,即便该部分物业的开发利用目的是补充小区物业管理费,但这种开发利用方式本身就违背政府设立架空层的本意,而且购买方原来为购置该架空层物业支付了费用,如果该架空层物业存在收益,该部分收益应该优先用于偿还当时付款的该部分业主的损失。

  采写:南都记者 郭锐川