针对深圳住房租赁试点工作开展以来出现的新情况新问题，为突出租赁住房的民生属性，实现 “ 稳租金、稳预期 ” 的目的，7 月 4 日，由深圳市住房和建设局牵头起草的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）发布，征求社会各界意见。《意见》提出了多项政策措施，以进一步规范深圳租赁市场行为，促进深圳住房租赁市场平稳健康发展。
措施一：多渠道增加租赁住房供应
到 2022 年供应租赁住房不少于 30 万套
近年来，深圳常住人口呈净流入的态势，人口结构也不断优化，租赁需求增加较快，为此，《意见》提出 “ 力争到 2022 年新增建设筹集各类住房 60 万套，租赁住房不少于 30 万套 ” 等目标，以及加大新增建设筹集、盘活存量租赁住房两方面政策，明确了住房租赁的出租要求。
《意见》提出，提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例；新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于 30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于 50%；产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由 7% 提高到 15%，新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。
探索利用市场机制，通过政府补贴、购买服务等方式，增加租赁住房供应；发挥规模化、专业化住房租赁企业的引领和带头作用，鼓励有资金实力、信用良好的相关企业或机构开展自持住房租赁经营，允许非房地产企业依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变的前提下，用于建设公共租赁住房；推进利用老旧小区和城中村改造用地、已批未建用地、征地返还用地等存量用地开发建设租赁住房。
盘活存量住房，增加租赁住房供应。支持企事业单位利用符合规定的自有住房、配套宿舍筹集租赁住房；支持住房租赁企业、集体经济组织和原村民通过城中村综合整治和改造提供租赁住房；探索盘活各类空置住房用于增加租赁住房供应的措施。
措施二：规范住房租赁市场行为
实行租赁住房管理 “ 黑名单 ” 制度
据了解，住房租赁市场随意涨租、行业无序发展等问题较为突出。为此，《意见》提出建立住房租赁行业主体备案制度和租赁合同登记备案制度；建立住房租赁指导价格发布制度，引导市场合理定价；加强租赁企业、中介机构交易信息和交易行为的监管；完善住房网格化管理机制等政策设计。
《意见》还提出对个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，2023 年底前，税收综合征收率为 0%，目的就是切实发挥政府住房租赁交易服务平台功能，提高租金价格指导力度，稳定市场租金水平。
2019 年 9 月 30 日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
《意见》提出，加强租赁企业、中介机构和个人交易信息及交易行为的监管，建立住房租赁诚信监管体系，将租赁企业、中介机构和个人的不良信用信息予以记录，并按规定纳入信用信息共享平台，及时向社会公示。实行租赁住房管理 “ 黑名单 ” 制度，被相关主管部门认定不符合安全标准的租赁住房不得出租。
措施三：规范城中村规模化改造和租赁经营行为
应给予原承租人 3 个月以上搬离期限
城中村规模化租赁在改善城中村环境、促进租赁市场规模化发展的同时，客观上导致改造后租金上涨并带动周边租金上涨预期。为此，《意见》从不同角度提出加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造。
《意见》提出，进驻城中村开展规模化改造的，租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议，应当给予原承租人 3 个月以上搬离期限，不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。改造后出租的，租赁企业应当优先满足原承租人的租赁需求，并参照租金指导价格合理定价，严格执行政府制定的用水用电价格。
措施四：发挥住房租赁交易服务平台作用
平台提供一站式公共服务
住房租赁交易服务平台是规范行业及市场行为、提供多元化公共服务、落实各项优惠措施的重要抓手，《意见》提出加快完善服务平台功能和加强信息化建设两方面的政策措施，要求建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。
通过住房租赁交易服务平台，实现找房、看房、选房、签约、备案及租金、水电等费用缴纳，实现虚假房源认定，提供居住证办理、积分入学、积分入户、住房公积金提取、住房租赁补贴、税收优惠、租赁咨询等一站式公共服务。个人向政府有关部门申请租房补贴等住房优惠政策的，须已在政府住房租赁交易服务平台上完成信息采集、登记或备案。
加强住房租赁信息化建设，通过住房租赁交易服务平台与政府相关部门、相关市场主体的业务系统互联互通，实现数据共享、房源核验、实人认证、交易统计、市场监测、投诉处理等功能，并建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。
措施五：加大住房租赁政策支持力度
支持保险资金参与租赁住房建设
参照国家及深圳现有或拟出台的文件及政策，《意见》从加强租赁法制建设、创新用地出让方式、完善税收优惠政策、加大住房租赁市场金融支持等四个方面提出了政策措施，对发展住房租赁市场带来强有力的支持。
完善商品住房用地供应方式，可以采取 “ 限地价、竞地价、竞人才住房或公共租赁住房面积 ”、“ 限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积 ” 等出让方式；完善租赁住房用地供应方式，可以采取招标、拍卖、挂牌等方式出让，可将住房租赁价格作为出让前置条件，租赁住房用地出让价款可按规定分期或分年收取。
进一步完善住房租赁税收政策，将现行企业向个人出租住房减按 4%征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房；进一步优化纳税服务，提高办税效率，全面落实与住房租赁、房屋租赁经营有关的各项税收优惠政策。
加大住房租赁市场金融支持，支持向新建租赁住房发放开发建设贷款；支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款；支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营；支持保险资金参与租赁住房建设；支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项金融债券。
措施六：加强住房租赁市场秩序整顿
严厉打击霸王条款、哄抬租金等违法违规行为
《意见》提出严厉打击租赁违法违规行为、加强租赁贷款监管和鼓励投诉举报违法违规行为等三方面的整顿措施，力求采取住房租赁市场专项整治行动等手段有效打击市场乱象，保障租赁双方合法权益。
加强住房租赁市场秩序整治，结合 “ 扫黑除恶 ” 专项行动，严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为；对未按规定备案和公示相关信息、发布虚假房源和虚假广告的租赁企业、中介机构和个人，依法依规严厉处罚并公开曝光，并将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务；住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额，贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同；严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款；贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控，防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。对收集散户房源对外出租（轻资产运营）的住房租赁企业，银行不予发放贷款，不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。
《意见》的出台和实施，旨在进一步规范住房租赁市场行为，合理引导市场预期。下一步，深圳将按照国家部署要求，完善住房租赁市场体系，健全住房租赁相关法律法规，完善金融财税政策，促进住房租赁市场健康稳定发展。
深圳晚报记者 杜婷 责任编辑 陈莉
