福田区的一个地下停车场。昨日，深圳市六届人大常委会第二十二次会议审议了市政府提交的关于修订《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）重点建议办理情况的报告。记者现场获悉，《条例》（征求意见稿）已经形成，并已向社会公开征求意见。下周一下午深圳市法制办、市住建局还将围绕修订该《条例》，通过“深圳法制”微信平台举行网络听证会。市政府表示，在征集梳理各界意见并进一步修整完善后，《条例》（征求意见稿）将“争取在春节前经市政府审定后，提请市人大常委会审议”。
看点一：
明确“共有物业范围”
针对此前物业小区业主共有部分权属处于模糊状态，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位（车库）和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质，引发业主与物业服务企业、开发商之间的冲突。本次《条例》修订将明确业主共有物业范围是实施物业管理的前提和基础。因此，结合《物权法》等相关规定，《条例》（征求意见稿）增设了“物业管理区域及设施”内容，明确了共有物业的范围管理方式并对产权登记提出要求。同时，规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业服务企业支付物业服务费。
另外，《条例》（征求意见稿）还增加“业主共有资金管理”内容：一是明确业主共有资金包括专项维修资金、物业管理费以及共有物业收益等，并明确要建立业主共有资金财务管理制度，要求加强资金使用的公开透明力度。保障小区业主的知情权。
看点二：
建“业主大会组织备案制度”
此次《条例》修订还将建立“业主大会组织备案制度”，明确业主大会在物业管理领域的市场主体地位。《条例》（征求意见稿）规定业主大会成立后由住房建设部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并设计共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度，一方面确保业主共有资金安全，另一方面也促进业主自治组织规范运作。
看点三：
明确停车位使用规则
备受关注的停车位的使用在《条例》修订中也予以了重点关注，将着重明确停车位使用规则，强化出让合同的权属约定功能。
据市政府介绍，深圳市停车位（库）权属沿革比较复杂，也未进行登记，造成
业主、物业服务企业及开发商对共有部位及停车位（库）的收益归属争议。目前停车位（库）主要分为三种类型，分别是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有；地下人民防空工程，按照《人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库，由于深圳市长期未进行产权登记，产权状况不够明晰。
此次《条例》（征求意见稿）侧重建立停车位、停车库使用规则，对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；对于人防工程，明确向全体业主、物业使用人开放使用；对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位（库），开发商在进行产权登记并向全体业主公示租售方案后，才能进行租售。
看点四：
设置“物业管理指导委员会”
而针对业主大会、业委会成立难、换届难等问题，《条例》（征求意见稿）参考南京等地的做法，设置了“物业管理指导委员会”，规定建设单位在首套物业交付后十五日内向街道办事处提交书面报告，街道办事处收到报告后，一个月内组建由街道办、业主、公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。
《条例》（征求意见稿）还明确要求建立信用管理机制，将业主、业主大会、业委会、物业服务企业、业委会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度；对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。
