深圳泊寓茜坑社区深圳泊寓茜坑社区

  万科来了,又走了。

  近日,接近“万村计划”的知情人士告诉界面新闻,万科旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”,正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约“农民房”房源。

  “万村计划”是深圳万科旗下业务,是其在存量资产领域的重大战略布局。从2017年开始,万科进入深圳上百个城中村,从城中村房东手中租下近2000栋“农民房”,这些租约期限通常为10-12年,租金支付方式为“押一付一”。

  从城中村房东手里将“农民房”租赁之后,万科将对房屋进行翻新改造,然后重新对外出租。部分城中村里,万科还将对“农民房”首层的商铺进行招商运营。

  这是一项野心勃勃的计划,万科一方面希望对这些“农民房”房源改造转化为万科旗下品牌长租公寓“泊寓”。另一方面,这也是响应深圳市政府对城中村改造规划的政策,保留深圳低成本的居住空间。

  生意模式看起来不错,实际实施过程中却碰到了诸多困难。为开展此项业务,深圳万科成立了项目公司“深圳市万村发展有限公司”(以下简称“万村公司”),团队成员从几十人迅速扩展至近400人,其中一半以上为商务谈判岗,即实际与城中村“农民房”房东洽谈租赁事宜。

  短时间内的集中签约,以及后续“农民房”房东集中清退租客,打破了城中村租赁市场供需平衡,引起了万科所进驻城中村居民的恐慌,其中便牵涉富士康产业工人所集中居住的区域,他们呼吁万科妥善推进业务,警惕房屋租金的大幅上涨。

  2018年末,万村公司全面暂停新签约房源。主导此项业务的原万科集团南方区域首席执行官张纪文,称暂停签约是计划内事项,也是万科主动暂停。

  “不暂停的话,让那么多需要搬离的租客住哪里?”张纪文曾这样解释。

  但不到半年,张纪文被调任至负责万科梅沙教育事业部,彻底从万科地产业务中“退休”,他的接任者为万科原首席财务官孙嘉。

  上述知情人士透露,万科准备违约的房源基本位于坪山、光明等偏僻区域。同时,万科愿意按照合约与房东协商,赔偿相应违约金。

  万村公司针对城中村租赁的标准合同显示,签约双方无权单方解除、终止协议或拒绝履行协议,否则违约方应赔偿因此给对方造成的全部经济损失。

  到底是什么让万村公司愿意付出违约金,也不愿继续进行房源改造?作为一家商业公司,经济问题是让万科下这个决定的根本原因。

  万村公司的标准合同显示,如果城中村房东违约,则需要向万村公司赔付违约金,其中装修改造部分的计算分为两种,未增加电梯的,按建筑面积2600元/平方米进行补偿;增加电梯的,按建筑面积3000元/平方米进行补偿。

  这意味着,万科进行城中村改造的成本较高,如果未来出租率、租金涨幅不及预期,万村公司改造的长租公寓可能未来6-8年都不会盈利,甚至整个租赁周期都不会盈利。

  截至2018年末,万科长租公寓品牌“泊寓”在全国已运营房间达6万间,其中2019年预计开业房间将达10万间。深圳“泊寓”开业门店超过70家,房间数量上万间,深圳是万科泊寓的主要增长点。

  事情正在发生变化,随着“万村计划”没有赶上计划,以及曾经的“掌舵人”张纪文被调离,在万科“聚焦收敛、巩固基本盘”的背景下,万科南方区域的“基本盘”中已不再包括泊寓业务。

  界面新闻记者走访深圳龙岗甘坑新村、龙华茜坑新村发现,万村公司签约的大量城中村“农民房”仍处于施工状态。万村公司在甘坑新村签约楼栋超过80栋,目前改造完毕可入住约为30栋左右;茜坑新村签约楼栋超过30栋,目前改造完毕可入住约为8栋。

  为万村公司进行改造工程的公司为“金诺装饰”,工商登记实体为“深圳市金诺装饰工程有限公司”,这家公司为万科集团供应商,早年深圳万科也有参股。

  万科在长租公寓领域的教训,在行业发展背景下并不是孤例。从2014年开始,在政策与资本的助推下,大量资本在长租公寓行业“跑马圈地”,希望能够在万亿元规模的租赁市场抢占先机。

  “财务测算比较激进。”一位长租公寓从业人士告诉界面新闻,每年5%-10%的租金上涨有时候可能无法实现,同时也容易陷入规模陷阱,短时间内在租赁押金、改造装修上投入大量资金,资金回流周期较长,无法形成良性投资循环。

  还有一个很少人觉察的陷阱,这位从业人士透露,很多长租公寓品牌学习酒店行业布点,在一个城市的各个角落里全面布局,殊不知长租公寓行业应该在居住集中区进行密集布点。

  现在看起来,万科愿意为失误“买单”。

  记者:罗强