图片来源：海洛创意文/黎珏伶
央行定向降准、房贷利率提高、P2P平台倒闭、房产税传言要出台。。。。。。。在当前国内外环境下，到底要不要买房成了不少人关心的问题。
对此，深港房地产专家、人称楼市“预言帝的”罗振坤博士强烈建议暂时不要买房，并在近期举办的界面楼市私享会上做了详细分析。
罗博士表示，提出这个建议并不代表他突然间不看好中国房地产市场了，“中国房地产市场长期来说我是看好的，但是我觉得现在国家的房地产政策有了很大的改变，闭着眼睛赚钱的时代已经过去，现在无论是买房还是投资，都不能用传统的思维去思考，而是要用新思维，改变策略。所以我觉得在这个微妙时间里，我们可以先暂停一下，看清楚形势再去买房。”
在界面楼市私享会上，他从国际金融市场、国内金融市场、国内房地产市场、“二次房改”政策、房贷利率、房企资金等方面进一步解释为什么建议大家尤其是年轻的刚需暂时不要买房。
国际金融市场：价格将会调整
从国际金融市场上看，2008年爆发国际金融危机，美国为了救市出台量化宽松政策（QE），后来很多国家包括中国也随之出台QE，使得全球资金突然间猛增。在这种情况下，美元的汇率在历史低位，美元日趋贬值，所以很多投资者从美国贷款后到其他国家去投资，变相把很多国家的资产价格都推高了。到2013年12月，美国带头退出QE，且在往后几年陆续提高利率。投资者预期美元升值了及资金成本增加，他们就把在不同国家配置的资产卖掉，把资金重新调回美国。
基于上述观察研究，罗博士认为，未来在有资产泡沫的国家里，资产肯定会有一个很大的调整，尽管现在还说不清楚具体会是什么时候，但是这个时间在越来越靠近。上半年当国际政治上出现不稳定时，美国、香港、东南亚国家受影响，股票市场的动荡也比较大。某一天当不同国家在政治上产生比较大的摩擦时，就有可能引发新一轮的金融风暴。所以他表示：“现在每个人的心理都比较脆弱，我建议大家如果在国外投资股票或者其他资产，还是要谨慎一点。实际上，在美国推出QE 时，流进中国的国际资金已经把我国的资产价格推得很高，在我看来其实已经形成了一定的泡沫。”
国内金融市场：资金紧张、人心不稳
在国内金融市场方面，罗博士分析，现在美国已经退出了QE，并且几次提高利率，导致美元升值、人民币贬值。为了防止人民币过于贬值，国家只能在金融方面去杠杆，降低人民币供应量、提高人民币需求，从而减缓人民币贬值速度。6月M2的增长速度为8%，创下历史新低，由此可以看出我国在金融方面去杠杆的力度较大。
在他看来，现在国内不管是股票市场、私募基金市场还是房地产市场，资金方面都很紧张。“最近小米在香港上市，从一开始估值2000亿美元到最后变成估值543亿美元。从这一方面也可以看出，资金紧张对国内金融市场影响很大，我们也要小心这一块。”
再加上，近期很多P2P平台因为资金紧张问题轮流爆雷，罗博士身边的朋友也会接到一些电话，建议近期迅速把投资的理财产品兑付出来，否则很快会爆破。罗博士认为，“这都是很恐怖的现象，从这也可以看出，其实很多人的人心还是不稳的。”不过，他进一步补充，相比之下国内这种情况没有国外那么严重，这是因为国外是开放市场，波动性很大，而国内可以说是半封闭市场，受政策影响比较大。
国内房地产市场：三五年内房价不会暴涨
在私享会上，罗博士还分享了他对当前国内房地产市场的判断，他再次强调，现在国内的房地产市场跟过去相比有了根本性的改变，现在闭着眼睛赚钱的时代已不再有，购房者需要调整心态与思维，否则容易吃亏。
自2016年底提出“房住不炒”后，国家推出了一系列房地产调控政策，包括限价、限购、限售等。不过罗博士认为，国家推出这些调控政策并不是为了把房价打压下去，也不是为了把房地产市场搞崩盘，反而是要把房地产市场稳住，把房价控制在比较合理价位内，用“买来的时间”进行供给侧改革，也就是前不久深圳刚刚推出的“二次房改”。
他说：“我预判，三五年以内，房价不会像以前一样出现普遍大涨的情况。我们现在去买房，不要抱着‘我随便投资一套房，两年后就可以翻一番，三年后翻三番’的心态，这是不可能的。”此外，一线城市及与一线城市拥有轨道交通相连接的周边城市，如临深区域，房地产需求量非常大，房价会在高位盘整，但也不会有很大的调整。
他还补充，“但是，三四五线城市的房地产市场我是不看好的，因为我觉得前两年三四五线城市的房价涨得那么猛，主要是因为很多人拿了棚改补贴的钱去买房，而不是用自己赚来的钱买房，也反映不出城市的竞争力。但现在棚改政策收紧，所以三四五线城市的房价短期内会遇冷，已经买了房的人要有长期持有的心理准备。”
“二次房改”：短期内影响刚需小户型
今年5月，深圳推出“二次房改”政策，规划中提出，从2018年到2035年，深圳将新增各类住房共170万套。其中，人才房、安居房、公租房与商品房的比例是2：2：2：4，换言之，未来保障性住房将占住房总量的六成，商品房占四成。
据罗博士总结，人才房的房价约是商品房市场价的六折，安居房约是五折，公租房的租金则约是市场价的三折。他认为，短中期时间内市场上刚需小户型供应会大量增加，“二次房改”会对市场上中小户型的房价造成一定的负面影响。长期来看，因为大概6成的土地供应用来建设保障性住房，所以短期内供应给商品房的土地会大量减少，长期来说对小户型的房价也不用过于悲观。
“在大户型和稀有户型方面，我是看好的。2006年左右，深圳出台9070政策，导致后来市面上出现很多双拼户型，纯正大户型和稀有户型比较少。在我看来，因为以后中小户型大量供应，而大户型和稀有户型比较少，所以几年后稀有户型的房价会涨得比较猛。”
房贷利率：或上浮至20%
近期，房贷收紧，审批严格、放款速度慢且利率上浮，因为买房时要计算成本及回报，所以罗博士给大家算了一笔账：从7月开始，基本上每个银行首套房贷利率上浮至少15%。按照这个利率，按贷款30年等额还款计算，30年下来每贷款100万需要多付24万的利息。
他表示：“我预判，房贷利率还会继续上浮，可能会上浮至20%-25%，但是上浮速度会减慢。最近因为国家在去金融杠杆及调控房地产市场，所以利率上浮是很正常的现象。不过我觉得在经济情况不是太好的情况下，往后一两年利房贷利率不用再上浮。所以我们在考虑买房的时候，应该要考虑这个因素，算算成本。”
房企资金：年底或新盘低开
在房企资金方面，罗博士分析，一方面目前国家在调控房地产市场，收紧房贷，抵押贷、开发贷等都做不了，房地产企业即使把房子卖出去，回款速度也不快。另一方面，开发商在2015年中扩充土地准备，造就了很多“地王”，但现在因为限价政策，资金回笼难。再加上，尽管部分开发商配合国家政策将物业转作长租公寓，但长租公寓套牢资金，考虑到对股市的影响，目前国内放开房地产信托机会也不大，所以对开发商的资金影响较大。
综合来看，上述几方面情况对开发商资金情况都较为负面，所以罗博士认为资金面压力大的企业会更愿意接受低预售价，他预判今年年底可能会有一些新房价格低开，大家可以考虑有没有机会入手。
最后，罗博士还就“建议大家暂时不要买房”这个观点进行了总结分析，：
1、他强调，并不是建议大家不买房，而是可以先暂停一下。他认为由于政府坚持“房住不炒”政策，目前房价不会涨得很快，所以大家可以慢慢去研究哪些项目或者哪些地方可以买，看清楚再下手；
2、目前房贷利率上浮15%，每贷款100万需要多付24万利息，在这种情况下，如果房价没有上涨很快，那么可以等到明年、后年房贷利率不再上浮才买房，可以节省成本；
3、“二次房改”政策出台后，约六成的住房供应量带有保障性质，影响现在刚需小户型的房价，大家可以等房改政策更明朗一些时再买房，尤其是人才房、安居房受惠群体，看看是否能受惠，以免因买了房失去资格；
4、开发商资金比较紧张，年底可能会因为达成业绩的需要而接受低预售价，所以大家不要冲动买房，可以先暂停一下，当一手房开价比较合理时入手。
