物业管理与居民的生活息息相关，每一次修订都关乎大家的切身利益。昨日上午，备受关注的《深圳经济特区物业管理条例（表决稿）》在市六届人大常委会第三十五次会议第二次全体会议上通过表决，新规将于明年 3 月 1 日起施行。《条例》明确，物业服务企业不再掌握业主共有资金，利用物业管理区域的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定且其收益归业主共有。
业主共有资金账户向全体业主实时公开
此次通过表决的《条例》共十章 126 条，与 2007 年出台的条例相比大部分条款均有调整。
新规的一大亮点即业主大会拥有 “ 身份证 ”，在所在地的区住建部门备案并拥有统一社会信用代码证书。因此，业主大会可在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。需要说明的是，业主大会设立业主共有资金基本账户后 15 日内，物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户。此外，业主共有资金基本账户或者共管账户向全体业主实时公开。
在保护业主的权益方面，《条例》划定了属于业主共有的物业管理区域范围，并明确该区域产生的经营收益的归属。《条例》规定，建筑物的基础、承重结构、外墙等区域属于业主共有，利用业主物业管理区域的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。
新规对业主大会表决机制进一步调整，并与《民法典》相关规定 “ 接轨 ”。据了解，《民法典》物权编已经全国人大常委会两次审议，或将于明年出台。为避免与民事基本法规定冲突，《条例》对涉及表决机制的条文作出修改，但不对具体比例作出规定。《条例》指出，业主大会会议与会业主人数和与会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的与会业主人数比例和与会业主所持投票权数比例。
更换物业服务企业实行公开招标
物业服务费调价难是影响物业服务水平和质量的重要因素。在新规中，物业管理费的缴纳方式和物业服务费的调价均有所调整，《条例》不再规定实行包干制。
根据《条例》，物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容与标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。物业管理费既可以缴交至业主共有资金账户管理，也可以直接交由物业服务企业管理，提供了两种管理模式。
另外，业主大会在选聘物业服务企业时将实行公开招标。《条例》鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。
加强监管高空抛坠物
高空抛坠物不仅是物业管理区域的安全隐患之一，往往还引起其事故责任的纠纷。近年来，业主、物业服务企业以及主管部门等多方呼吁通过立法加强对高空抛坠物的监管和制约。结合《侵权责任法》，《条例》新增了物业管理区域在防治高空抛坠物的相关规定。
《条例》明确了业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。此外，物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任。
根据《条例》，物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。经业主共同决定，物业服务企业可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据，但是不得侵犯他人隐私。意味着，各小区或将增加监控设备，约束居民的高空抛坠物行为，进一步提升居民的安全意识。
随着机动车数量的增加，住宅区的车位设置问题也逐渐显露出来。在《条例》第七章，针对物业管理区域的车位、车库权属进行相关规定，建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房屋销售房地产买卖合同中明示，且物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域内的业主。
深圳晚报记者 郭宇立 编辑 王宜佳
