遭业主维权 深圳保利天街陷运营之困
郭敏敏
“原本想着一铺养三年，没想到出了那么多麻烦事。”保利天街的业主赵女士感慨。近日，保利天街多名业主代表注意到，保利天街项目目前运营不如预期，并且承诺返还的租金多次延期到账，在其看来，此前买铺所花的高额运营费用未能落到实处。
在获得200多名业主授权后，多位业主代表开始向深圳市保利置地房地产开发有限公司（以下简称“深圳保利”）和深圳市优资行商业运营有限公司（以下简称“优资行”）维权。
对此，深圳保利方面对《中国经营报》记者表示：“近期保利天街业主对于天街的运营情况确实存在一些意见和担心，有些情绪。但据我们所了解，业主们反映的信息与事实不完全相符。我们公司一直以负责任的态度对待每一位客户，在这件事情中，我们没有逃避，一直积极认真地与每位客户进行协商，寻找合理解决方案。目前政府已经出面协调，相信政府也会给各方拿出相对公平的意见。”
不给发票是否合理？
2015年下半年，深圳房地产调控的大锤正式落下，在限购限贷收紧的背景下，不少深圳购房者将投资的方向调整至商铺或商务公寓产品，不少保利天街的业主就是其中的“分子”。
据多位业主反映，当初购买保利天街，是因为认可保利的品牌。但在业主确定购买后，均先被要求与优资行签订商铺托管运营协议。“并不了解优资行的运营能力如何，想着央企保利所委托的运营商资质应该不会太差，而且商铺有专门的人负责运营也省事，并且每个月有承诺返租。”赵女士表示。
签署托管协议后，业主在支付房款的过程中，第一步是先向保利支付一部分房款，第二步则是向优资行支付运营费，“运营费比例不等，我的大概占总房款的40%左右。”业主卢先生指出。
一位优资行的相关负责人告诉记者：“销售和优资行没有关系，优资行主要负责保利天街整体运营、前期策划、前期招商。业主在保利买了商铺之后，委托优资行进行运营管理。”在问及是深圳保利委托，还是业主主动委托时，其表示：“保利委托。”
但优资行法人代表刘宏超在接受记者采访表示，保利天街共计2700余平方米的商业面积，除了三楼的电影院外，分成了448间铺。“保利没有商业运营公司，但是政府又要求保利必须运营。迫于压力，保利只能找其他具备资质的公司做运营，同时也愿意降价销售，给一定的运营费用。”
据了解，刘宏超下属有两家公司，一家叫远洋星实业，一家则是优资行。2015年8月，刘宏超与保利签署了合作销售合同，保利降价将商铺卖给刘宏超，刘宏超再将商铺卖给业主。“所以当时卖铺给业主的时候，款分为两部分，70%的房款支付给保利，还有30%的运营费。”
若以业主孟先生两间铺约1700万元的总价，按照刘宏超提出30%的比例计算，运营费则约510万元。然而，业主们不解的是，支付给保利的70%房款能获得发票，但是这30%的运营费却只有收据，不给发票。“当时我说我付了那么多钱，怎么可以不给发票，对方就说没有发票。”业主刘女士回忆。
对此，刘宏超表示：“当时合同上运营费如果改成‘运营服务费’就没有太大的问题。”至于发票，他反问：“我给业主支付租金，若要求其开发票给我，他们也没法开。”
信荣（全国）房地产律师团队事业合伙人易玉成律师指出，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。是否开具发票要看双方合同的性质，是合作运营的行为，还是运营方提供的商业服务行为。经营业务需要开具发票，如果是合作关系就无需开具发票。
运营费去哪了？
事实上，业主们最关心的是，购买商铺时所支付的运营费到底去哪了？为何在收取高额运营费后，还会出现租金延期支付的情况。
根据业主卢先生提供的委托合同信息显示，除了购房之处缴纳的管理费用外，其位于保利天街二楼约78平方米的商铺，在委托给优资行运营的10年期限内，前三年每月保底租金为14284元，第四至六年每月保底租金为17855元，第七至十年每月保底租金为21426元，优资行每月收取以上保底租金或实收租金的10%作为市场推广、招商和运营管理的费用。
“好几个月都延期支付了租金，不过后来都会给，只是不及时。据我们测算，前期收取的运营费应该有10个亿，不应该还不能如期支付租金。”多位业主表示。
对此，刘宏超坦言，确实存在拖延支付租金的情况。“最长约一个星期，最后都及时补足。主要是因为很多时候商铺也未能及时给足租金造成了拖延。”
在问及业主所言10亿元运营费去处时，刘宏超表示，实际收取的运营费并没有10亿元，仅不足5亿元。“4亿多元的运营费用，在前期销售商铺的过程中花了一亿多元营销费用，另外与信托公司一起用了一亿多元投资不动产，还有一部分钱用在保利天街项目的运营上，包括外立面、喷雾系统等。均有账可查。”
在易玉成律师看来，业主将商铺委托给运营方进行运营管理，合同有明确的约定。在没有证据证明合同无效的情况下，都需要受到合同约束。开发商或者运营方在签订合同时是否有对业主进行胁迫、欺诈，让业主产生错误的认知。即使真的存在这种情况，也必须在这个合同签订之后一年内主张撤销。“作为运营方，业务并非单一，若合同上没有约定必须专款专用，那就不能认定为将运营费挪作他用。”
陷运营之困
之所以保利天街业主走上维权之路，关键原因是在优资行多次延期发放租金后，业主们走访注意到保利天街人气不如预期，不少商铺均已关门，运营存在问题，因此希望通过维权改善天街的整体运营情况，以保证自身的稳定投资收益。
4月初，本报记者在保利天街项目走访了解，除了一楼街区商业正常运营外，原本定位为小食街的区域均空置，二楼商铺亦空置居多。而在2017年开业之际，保利天街的招商率达到92%，开业率为80%。
“保利天街运营确实存在问题，一方面原本规划用作定期活动的场地一直拿不到政府批文，目前活动只能在内街区等位置做，但是区域很小，限制很大。另外，业主方面也存在一些问题，我们的活动排期定下来也会让业主监督，业主声音不一致也有碍活动正常进行。”上述优资行负责人表示。
对于招商，其直言每个商业项目在前三年的运营培育过程中都会面临调整，但也指出运营问题背后潜藏的是租金高低的抉择。
“引进大品牌意味着租金收入低，而个体户租金收益高。举个例子，几间铺打通租给大品牌商户租金是50元/平/月，分租给个体户则可达200元/平/月。”该负责人直言，保利天街内逃场的商户也是个体户居多，公司也意识到存在的问题，后续调整也计划引进大品牌商家为主。
这一说法亦在后续的调查中从刘宏超处得到了印证，同时他亦表示，目前在运营方面已经开始做调整。“正在引进海底捞等品牌商家，已经在走合同流程。”
对于保利天街的运营问题以及业主的诉求，刘宏超表示，愿意积极地与业主进行沟通，尽量满足业主的诉求。“业主要求开设3000万元的银行监管账户，也已经开设，后续监管资金用尽后会第一时间再补齐3000万元，大家本意都是希望把保利天街运营好。”
