读创/深圳商报记者 舒桂林
景田南棚改意愿征集启动一个多月
景田西意愿征集启动也一个多月。
越众小区的棚改意愿签名进展神速。莲花街道的景田西、景田南等多个小区居民近期自发启动棚改意愿征集，香蜜湖街道的越众、金众小区也同时启动棚改意愿征集……这些位于传统黄金地段的老旧小区，都在积极争取旧貌换新颜的机会。福田区住建局网站上，咨询或要求棚改的小区居民更是络绎不绝。
不过，居民们热情再高，也得面对95%同意的高门槛。根据今年1月出台的《福田区棚户区改造实施办法（试行）》，占总房屋套数比例95%以上（含本数）且占总建筑面积比例95%以上（含本数）的权利主体同意改造的，才能申请纳入棚户区改造年度计划。记者采访中获悉，即便只是居民们自发组织的初步意愿征集，景田西、景田南小区目前的签名率也仅停留于80%左右。
热情高涨为哪般
为什么如此多的老旧小区盼着棚改？多位受访居民对记者表示，是受华富村、南华村、香蜜二村这三个今年已经正式启动棚改小区示范效应的带动。
景田南小区棚改意愿征集义工周女士说，“棚改带来的好处不言而喻，旧房子拆了重建，业主能换回一套面积更大的新房子，小区停车难、没有电梯、各种配套设施不足的问题也将得以解决。”
最直接的刺激，则是房子的升值。按照《福田区棚户区改造实施办法（试行）》，棚户区改造实行统一的搬迁安置补偿标准，实行产权调换的，原则上实行就地回迁安置，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例确定产权调换标准。此外，还可以奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积（增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格）。
按上述比例计算，以一套100平米的现有老旧小区房产为例，棚改实施后业主有望获得一套面积为130平米以内的新房（100X1.2+10=130）。链家地产工作人员告诉记者，目前景田西、景田南小区二手房房价每平方米约为6万元出头，参照同片区香蜜二村的走势，棚改后每平方米有望到9万元左右，加上面积的增加，新房到手后增值接近一倍，这也就难怪居民们热情高涨。
意愿征集不容易
尽管老旧小区棚改的意愿很高，但真正要实施却困难重重。一方面，有些业主希望能采取补偿条件可能更好的旧改，业主群里为此吵得不可开交；另一方面，很多业主早就搬离了小区甚至移民国外，几乎失去了联系。
景田南小区业主自发签名已启动近一个月，目前停留在70%多的签名率，还有很多业主联系不上未能表达意愿。这个位于莲花山西北面，建成于1994年的小区，有近一半的房子被出租，很多都是二房东在打理，有的业主甚至移民国外。如何能联系上所有人，成为困扰组织意愿征集签名工作义工的难题。
景田南小区义工小组这两天晚上天天扫楼，“我们有504户业主，目前签名的还不到400户，上楼敲门往往得不到配合，租户的警惕性都很高，拒绝提供业主的电话。有些房子二房东、三房东转来转去，更是让人晕头转向。”义工刘小姐感慨，棚改95%的同意率实在艰难，旧改100%的同意率简直是不可能完成的任务。
相对来说，越众小区和金众小区的意愿征集工作较为顺利，这两个小区的特别之处在于，其业主几乎都是原转业工程兵，大家原本都是战友，非常团结，沟通顺畅。
值得一提的是，即便意愿征集达到了95%的同意率，也未必就能列入计划。街道办事处要依据住房质量、消防、使用功能或配套设施评估报告，对拟申报旧住宅区是否适用棚户区改造政策进行初审。初审合格的项目，向区住房和建设局进行申报……种种程序走下来，能列入棚改的小区，可谓屈指可数。
三分之二同意就可以？
在记者采访过程中，居民们多次提到前不久广东省出台的旧改“新政”，即只要取得三分之二业主同意，就可通过政府裁决尽快搬迁。不过，在业内人士看来，这只是一个指导意见，如何落地缺乏案例。
莲花街道办相关工作人员表示，“深圳市有立法权，如何对接执行省里的指导意见，现在还不得而知。《福田区棚户区改造实施办法（试行）》今年1月才开始发布实施，有效期是3年。”
鸿坤地产广深片区负责人徐华斌告诉记者，他们公司在广州、深圳都有项目，从他掌握的情况来看，深圳老旧小区棚改降至三分之二同意可能性不大，“广东省发布的指导意见，针对的是‘三旧’，即旧城镇、旧厂房、旧村庄。老旧小区算是什么性质？这个谁也说不清楚。如果标准真的降到三分之二，执行起来也会很困难，工改项目只需要面对一个业主，棚改要面对成百上千的业主……”但他认为，政策趋势上，今后应该会逐步放松，如果在意愿征集阶段就执著于95%甚至100%的指标，多数小区根本就做不到。
景田西、景田南小区多位业主呼吁，随着老旧小区“年龄”越来越大，应该未雨绸缪，进一步放宽老旧小区的改造政策，景田南一位业主跟记者半开玩笑，“有些小区都已经30多年了，破烂不堪，总不能等到房子变成危房了，还不知道能不能改造吧？”
