10月19日，深圳市皇庭国际（000056，股吧）企业股份有限公司（简称皇庭国际）发布了一则《关于拟设立资产支持票据的公告》，表示，为改善公司债务融资结构、拓宽公司融资渠道，促进公司可持续稳定发展，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币46亿元的债务融资工具。

　　皇庭国际19日公告称，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币46亿元的债务融资工具。其中，优先级A级资产支持票据不超过30亿元，优先级B级资产支持票据不超过14亿元，次级资产级支持票据不超过2亿元。优先级资产支持票据和次级资产支持票据的规模、期限等项目相关因素可能因监管机构要求或市场需求进行调整。

　　皇庭国际在上述公告中亦明确表示，“本次资产支持票据的设立有利于拓宽公司融资渠道，降低融资成本，通过将流动性较低的存量资产转变为流动性较高的现金资产，达到优化资产结构的目的，提高公司资产使用效率，提升公司的盈利能力。”

　　皇庭国际进一步明确，目前，公司确定了“中国领先的综合不动产综合运营服务商”的发展战略，按照自持+整租+委托管理相结合，以轻资产为主的商业模式。目前，已经在珠三角地区、中部地区和长三角及成渝地区运营十个以上的商业地产项目，管理面积超过100万平方米。公司本次发行资产证券化产品，是由于公司核心项目深圳的皇庭广场已经运营成熟，具备稳定的现金流，满足资产证券化的发行条件。

　　“本次发行完全符合公司的发展战略，有利于调整公司资产结构，提高资产的流动性，降低财务费用，完善商业不动产的运营模式，形成完整的‘运营-提升-资产证券化’的商业模式”，皇庭国际今天上午在深交所互动易平台回复投资者称。

　　记者了解到国内企业发行资产支持票据的案例其实早已有先例，并且企业资质方面还包括央企等企业。

　　据了解，资产支持票据（ABN），是指非金融企业在银行间债券市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具（基础资产是指符合法律法规规定，权属明确，能够产生可预测现金流的财产、财产权利或财产和财产权利的组合。通俗的说，就是在银行间市场发行的商业物业的资产证券化产品）。

　　另外，相较REITs和CMBS，银行间商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）以商业地产抵押贷款收益权为基础资产，结构简单，同时能公募发行，产品流动性高，发行成本相对较低。已发行产品以双SPV结构设计为主要特征，增信措施涵盖差额补足、抵押及保证担保、流动性支持等，产品结构及增信方式丰富。

　　和CMBS类似，对CMBN的分析以底层资产池和贷款质量为重点，具体而言需要关注房地产地理位置、业态分布、市场环境、变现价值的确定、租户和借款人的运营能力和信用风险等。从目前注册和发行情况来看，CMBN的发行周期不长，相对CMBS、REITs在发行成本上具备一定优势。

　　有分析认为，ABN融资模式，对发行人以及投资人而言，实属双赢的一种创新融资模式。

　　具体而言，对于发行人：能够拓宽企业融资渠道；降低企业融资成本；盘活企业存量资产，优化企业资产结构；资金用途更加灵活；改变企业商业模式；融资效率高；提升企业社会声誉。

　　截止目前，国内已经有多单CMBN产品发行成功。包括“上海世茂国际广场有限公司2017年第一期资产支持票据在银行间交易商协会成功注册，规模65亿元”、“银行间市场首单央企商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）---保利置业集团有限公司2018年度第一期资产支持票据（简称“18保利置业ABN001”），发行规模11亿元”。

　　而对于皇庭国际而言，拟发行资产支持票据，也有其自身优势所驱动。

　　皇庭国际称，本次发行的基础资产是公司的核心资产，位于深圳市CBD区域的皇庭广场，皇庭广场位于深圳的中轴线上，深圳会展中心正对面，地下两条地铁交汇，周边遍布金融机构和高端人群，建筑面积13.7万平方米，通过几年的经营，已经成为深圳的标志性购物中心，目前经营良好，租金收入逐步提高。在目前已经发行的CMBN产品中，皇庭广场从区位、地段、经营情况等各个方面来看，都是非常优质的。

　　皇庭国际分析认为，公司经过近年的战略转型，公司的商业物业经营及净利润都实现了稳健增长，在商业市场和资本市场逐步建立了较好的品牌知名度，公司基于良好的商业物业运营基础，拟发行46亿元的资产支持票据。

　　皇庭国际进一步称，如果能发行成功，可以改善公司资产的流动性，降低财务费用，募集到的资金可以用于更多商业地产项目的装修改造和招商运营，扩大公司业务规模，提高公司经营能力和利润水平。目前，公司正在和中介机构积极推动该发行事项。

　　有银行人士认为，房地产企业通过发行资产支持票据，不仅有助于盘活存量优质商业物业，进一步促进优化资源配置，也是运用债务融资工具有效服务实体经济的具体举措。

　　据了解，近年来，皇庭国际根据既定的发展战略，实现了不动产运营、金融、内容服务三大业务平台的良性互动发展。经过近年的战略转型，公司营业收入和净利润逐年提升。

　　商业地产业务方面除了稳固提升核心购物中心项目皇庭广场的营业收入和品牌知名度；购入的成都环球时代中心也于2017年交付使用；旗下深圳皇庭礼尚公寓管理有限公司以公寓租赁及日常管理为核心业务，致力于打造国内集中式长租公寓知名品牌。

　　金融服务业务方面依托同心基金、同心再贷款、瑞泽租赁等公司开展业务，已成为公司重要的盈利点之一。

　　而在目前对房地产企业融资逐步收紧的大形势下，皇庭国际本次通过资产支持票据进行融资，可谓正是契合了其构建的以轻资产运作为核心的商业战略模式。

　　（责任编辑：实习 潘智博）