▲罗湖布心片区棚改现场。 罗湖摄影学会 供图深圳晚报讯 （记者 杜婷 罗远欣） 3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（下称《实施意见》）。《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出明确规定。《实施意见》明确，棚改项目最高按建筑面积1：1.2补偿，若遇“钉子户”可依法实施房屋征收。
哪些小区可以纳入棚改？
使用年限超20年老旧住宅区
棚户区改造是重大的民生工程、发展工程，对于改善群众住房条件和完善城市功能具有重要意义。据了解，深圳的棚户区主要是城市棚户区。其中，以老旧住宅区最为典型。
当前，深圳不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况，部分小区甚至存在着房屋质量、消防等方面的重大安全隐患，直接影响了居民的生活质量和居住安全。
《实施意见》明确了深圳棚改政策的适用范围。据悉，《实施意见》的适用范围是使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：存在住房质量、消防等安全隐患；使用功能不齐全；配套设施不完善。
对于使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。
棚改项目如何安置补偿？
货币补偿标准按《深圳市房屋征收与补偿实施办法》确定
对于老百姓最关心的安置补偿问题，《实施意见》也统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确，深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定。
据悉，《深圳市房屋征收与补偿实施办法》明确：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，但本办法另有规定除外。
对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1：1，或者不超过建筑面积1：1.2的比例确定。
同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，《实施意见》明确了补偿标准，有利于双方在此补偿标准上进行沟通，减少因沟通困难产生的矛盾和恶性事件的发生。
据深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍，《实施意见》正式出台后，将面向新项目，已经进行改造的项目将不适用于新规。
棚改项目住宅部分怎么分配？
满足回迁房后全部用于人才房和保障房
记者注意到，《实施意见》明确提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。
陈叶军解释道，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。
他指出，棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。
建纬律师事务所高级合伙人贺倩明告诉记者，棚改项目引入了市场资源和力量推进棚改，相比较单单依靠行政力量，让市场主体介入有积极意义。
