读创/ 深圳商报记者 蒋荣耀
Δ新华社图片如果可以重新选择，黄先生说，他绝对不会在1993年选择购买位于罗湖的这套房屋。
这套向开发商购买的一手住房，10年内打了4场官司。最终，黄先生还面临被赶出住了20多年的住宅的窘境。
怎么会这样？这件事要从26年前说起。
1| 第一轮诉讼，双方都无功而返
1993年5月，位于文锦路的深业南方地产（集团）公司（以下简称“深业南方”）销售部正在推广新楼盘深发花园，通过一位黄姓地产经理介绍，黄先生选了一套86.37平方米的房子，当场以现金方式支付了定金5万元。深业南方给黄先生开具了一张《商品房预购卡》，注明折后房价是939246元。黄先生选择了分期付款方式，约定第三批尾款在入伙前付清。
双方没有签署正式书面合同，不过到1995年，黄先生顺利办了入伙手续，开始在这住下来。直到2008年的一天，开发商突然找到黄先生，要他付房租并马上搬离，他才知道，自己可能遇到大麻烦了。
从那时候起，黄先生在十年内打了四场官司。
第一次是2009年，开发商深业南方向罗湖法院提起诉讼，要求黄先生退还“非法占有”的房屋，支付租金28万元。
法院认为，黄先生入住涉案房产是基于双方曾存在房屋买卖合同，并非没原由的擅自侵占，而双方的合同关系从未解除。因此，深业南方主张黄先生侵占其房产依据不足。
黄先生于是提起反诉，要求开发商办理房产证，支付迟延办证违约金33万元。对此，法院认为黄先生一不能证明已付清房款，二不能证明深业南方有代为办理房产地产证的责任，故要求深业南方为其办证并支付迟延办证违约金的诉讼请求依据不足。
第一轮诉讼，双方都无功而返。
2| 为什么没有住宅付款凭证？
根据黄先生给法院提供的材料，他在1993年支付定金后，又用现金方式分批给了房产销售黄经理，算是支付了第二批房款。
而黄先生称第三批款的情况则更复杂。1994年后，黄先生去上海及江浙发展，回深圳的时间少。黄先生说，他委托自己的客户，将本应付给他的业务收入30多万元直接支付至深业公司的账号作为第三批购房款。按照黄先生的说法，至此他的尾款就完全还清了。
在之后的诉讼中，黄先生多次去查询付款凭证，但是因为付款时间太久远而未果。
为什么当时没有签订书面合同？黄先生说购房时就询问黄经理应该如何办理手续，黄经理给他的答复一直是， “回去等通知，集中统一办理”。
1995年9月12日，开发商为黄先生开具了入伙资格证明。黄先生说，能够办理入伙本身就是他已经完成全款交付的证明。因为按照当时的约定，尾款必须在入伙前交清。黄先生告诉记者，他曾经问黄经理什么时候把合同办理好，黄经理回复说：“房子都交给你了你还担心什么，等我们通知统一办理”。
黄先生表示，他后来才知道深发花园由香港凡成公司与深业南方公司合作兴建，他购买的房子属于分配给香港凡成公司并由香港凡成公司员工负责销售，但售房时仍以深业南方的名义。由于香港凡成公司没法直接为购房者办理相关手续，合作双方香港凡成公司与深业南方一直存在纠纷，直到多年之后才了结。
3| 终审：从合同关系成立，到合同权解除
2016年，开发商深业南方向罗湖法院起诉黄先生，主张双方房屋买卖合同关系未成立。
法院认为，黄先生出具的《商品房预购卡》，载明涉案房屋价格为人民币93万余元。虽没有证据证明双方签订了书面合同，但黄先生称已支付购房款，而深业南方也承认收到部分购房款（31万余元），且深业南方也已交付房产。
据此，法院认为，双方实际履行了买卖合同，买卖合同关系已经成立，最终驳回深业南方的诉讼请求。
2018年，深业南方第三次向法院起诉，请求解除双方涉案房屋的买卖合同。理由是，深业南方于2017年10月30日向黄先生发出律师函，催告黄先生在收到通知后90日内向深业南方支付购房余款674805.40元及利息。
一审法院认为，根据法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而黄先生居住已有二十多年，深业公司虽认为黄先生未付清房款，但一直没有提出解除合同，深业公司所享有的解除权已超过了法定的行使期限。因此，一审法院驳回了深业南方解除合同的诉求。
深业南方不服，于是上诉到深圳中院。
二审法院认为，首先，黄先生尚欠购房余款674805.40元，已构成违约。其次，因双方并未约定付款期限，所以黄先生经深业公司2017年10月30日发律师函催讨后的合理期限内仍未支付，故深业公司解除权的发生之日就是2017年10月31日，深业公司于2018年2月5日诉请解除合同并未超过一年的法定期限，故深业南方要求解除涉案合同，法院予以支持。深圳中院最终于2018年9月11日作出生效判决，解除双方的房屋买卖合同关系。
4| 这个案件有什么借鉴意义？
深圳中院的判决为终审判决，这意味着黄先生面临被赶出家门的窘境。
黄先生表示不能接受这个终审判决，首先，他认为没签合同是开发商的责任，开发商私自将卖给他的房产办证到深业南方的名下已经违约在先；其次，商品房预购卡、深业花园购房须知等材料已经载明了价款、付款期限等信息，法院以双方合同并约定付款期限而认定开发商合同解除权未过一年期限明显不对，解除权自1996年即已灭失。第三，黄先生已付了绝大部分款项，且住了二十多年，此时驱赶小业主，也有失公平。
对于该案，北京市盈科（深圳）律师事务所律师骆训文接受记者采访时表示，“本案中，我认为合同应该是有效的。虽然双方没有签订正式的书面房屋买卖合同。但《商品房预购卡》包含具体房号、价款、付款方式等信息，并且房屋已经实际交付履行，购房者已支付大部分款项，故相关的《商品房预购卡》具有房屋买卖合同的效力。法院认为开发商2018年起诉请求解除双方合同没有超过一年的合同解除期限，我认为略显牵强。因为《商品房预购卡》已载明付款方式，无论购房者选择哪一种付款方式均早已超过付款期限，但法院却据此认为双方履行期限不明，随时可以要求履行，相当于变相认可开发商随时可以要求解除合同，有违立法本意和交易稳定性。”
骆训文律师认为本案对于广大购房者是有很多借鉴意义的。他建议，购房者应及时签订且保留购房合同，并且办理合同网签备案、预告登记，这样开发商就无法再该房再转售第三方。如果开发商未及时签订或交还购房合同，应发函催促，保留催促证据。
“还有，尽量不通第三方代付购房款，如果代付应及时向开发商催讨收款票据，应保留支付凭证。对于合作建房的楼盘，购房者应审查开发商的四证，特别是预售许可证（现售许可证），并确保购房合同的卖方与上述证件的权利人一致，且相关合同履行文件需由卖方盖章确认。”骆训文律师补充说。
现在，黄先生已就此案申请了再审，广东高院已经立案受理。开发商深业南方目前也在起诉，要求黄先生尽快腾退房屋。
随着第四轮诉讼的展开，这场旷日持久的“房产战争”还将上演。
