读创/深圳商报记者 陈小慧
备受关注的深圳经济特区城市更新条例继上月底提请深圳市人大常委会会议首次审议后，7月20日，深圳市人大常委会在其官网公布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）全文，广泛征求社会各方意见。
据悉，《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿。同时，针对“钉子户”等难题，拟规定政府可对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。
深圳通过城市更新立法进行制度创新，发挥先行示范区大胆探索、改革创新、勇当尖兵的先锋带头作用，将推动城市更新工作从高速发展向高质量发展转变，让深圳城市更新模式成为全国存量土地开发的靓丽名片。
旧住宅区拟申请“拆迁”的房子年限应在20年以上
对于“寸土寸金”的深圳而言，城市更新是其盘活存量土地的重要手段。据了解，早在2004年，深圳已出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，启动了城中村改造工作。2009年，深圳在全国率先提出“城市更新”概念，先后出台了《深圳市城市更新办法》和《城市更新办法实施细则》。但随着城市更新的深入推进，一些问题也暴露出来，比如地方政府规章法律层级不够，个别物业权利人不签约导致更新项目推进滞缓，重拆除重建、轻综合整治等问题。因此，迫切需要用足用好特区立法权，推动城市更新工作向纵深发展。
根据《征求意见稿》，深圳在全国率先探索城市更新市场化运作路径，通过立法巩固城市更新实践成果，在完善城市更新体制机制方面做好先行示范。
城市更新申报需要符合哪些条件？《征求意见稿》规定，申报城市更新单元计划时，城市更新单元范围内的物业权利人城市更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等应当满足规定要求，其中规定，城市更新单元内用地为单一地块的，全体共同共有人或者占产权份额2/3以上的按份共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积2/3以上的物业权利人且占总人数2/3以上的物业权利人同意进行城市更新。其中，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意进行城市更新，自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。
《征求意见稿》还规定，旧住宅区拟申请列入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限应当在20年以上，且满足“需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施” “使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟需拆除重建的”等条件之一。
对于建成年限不足20年的合法旧住宅区，经鉴定危房等级为D级的，按照条例规定的程序经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。
拟明确法定最低补偿标准
城市更新是城市整体空间与土地价值的重构，不仅涉及公共利益，还包含广泛的公民个人财产权益。如何既能保障业主利益又有利于推动城市更新，是城市更新推进过程中的重要课题。
为进一步保护城市更新双方当事人的权益，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。
同时，明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。
公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。
“个别征收+行政诉讼”破解“钉子户”难题
无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。面对“钉子户”等难题，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。
对于该项规定，条例征求意见稿的说明指出，主要理由是：城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，深圳市的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等方面的要求，以实现城市更新改造的商业利益和公共利益的有机结合，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。
为进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》明确了按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
