借名买房是不少人应对限购政策的“旁门左道”，李女士因遭遇深圳限购没有购房资格，想买房的她就借用了他人公司名义买下一套房子，不料却卷入该公司借款纠纷，借名买来的房子被法院查封。近日，李女士提起案外人执行异议之诉，被深圳市南山区人民法院驳回，接下来她的房子将面临被拍卖的境况。
规避深圳限购令借名买房被查封
2011年9月，李女士想购买位于深圳市南山区某房产，因她是非深户，没有购房资格，为此和丈夫与深圳某胜公司法定代表人协商，自己出钱购买房屋，将产权登记在公司名下，待李女士在深圳某胜公司缴交满二年社保拥有深圳户口后，再将房屋产权过户到李女士名下。之后，李女士丈夫分批将购房款支付至深圳某胜公司及其法定代表人的账户，并一直居住在该房屋内。
2015年3月，因深圳某胜公司发生借款纠纷，被深圳某升公司告到法院申请查封涉案房产，后深圳某升公司依据生效判决向法院申请强制执行，法院即将拍卖涉案房产。李女士得知消息后起诉至南山法院。
借名买房自担责涉案房产讨要无门
南山法院经审理认为：原告李女士提交的承诺书、函件、短信记录、付款票据、占有房屋等一系列证据形成证据链，相互印证，足以证明涉案房产购房款是原告支付，并自2011年起一直居住使用，且原告与深圳某胜公司之间存在借名买房关系。因为借名买房本质上属于委托合同关系，当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为，该行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害国家、集体或第三人利益的情况，故应认定有效。对于原告要求确认涉案房产归原告所有，并要求停止执行的诉讼请求，南山法院认为原告与深圳某胜公司之间虽存在借名买房关系，但涉案房产登记在深圳某胜公司名下，且已被查封并申请强制执行，而原告是规避政策购买房产，对于涉案房产登记在他人名下可能面临的不利后果应有所预见，参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，鉴于原告对于涉案房产未能办理过户登记手续存在过错，其请求不能对抗现有强制执行程序，故对于原告要求确权、办理过户并要求停止执行的诉讼请求，不予支持。办案法官对此表示借名买房风险多，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，买房人一旦遭遇法律纠纷，将很难用法律手段来维权。
近日，深圳市中级人民法院二审认为涉案房产登记在深圳某胜公司名下，原告与深圳某胜公司虽为借名买房关系，但双方实为债权债务关系，原告不能因其为借名人而主张对涉案房产享有物权。另一方面，涉案房产之所以登记在深圳某胜公司名下，是原告为规避当时的购房政策而为，其对此本身存在过错，应对房产登记在他人名下产生的不利后果有所预见。对房产未能及时过户的后果应自行承担，故驳回原告的上诉。
[深圳法官说法]
借名买房是指房屋的实际出资人即借名人，借用他人（出名人）的名义购房，并以出名人的名义登记房屋所有权的行为。实际中，为了规避购房政策、转移财产逃避债务、简便手续、享受优惠等原因借名买房的情况很多。在出名人因其他债务被起诉，导致房产被查封或执行后，借名人均会提出执行异议或提起诉讼，要求确认房产归借名人所有，并要求法院停止执行。我们认为，出名人和借名人关于借名买房的约定不具备物权生效条件，出名人享有依据借名买房约定要求借名人将房屋过户给出名人名下的权利，这是一种物权期待权，从本质来说是一种债权。
在这类执行异议之诉案件中，焦点问题为出名人对于执行标的物权期待权是否应得到保护，该权利是否可以对抗债权人的债权。我们认为，执行异议之诉设立的目的，是要对利害关系人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，利害关系人已经依据合同或约定履行了义务，其预期物权将确定地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律优先保护案外人的物权期待权。而在借名买房的情况下，利害关系人对于借名买房可能存在的风险，包括登记在出名人名下可能被转让、查封、拍卖等风险应有所预见，因此，出名人的物权期待权如存在“瑕疵”，比如其取得物权期待权系违背或规避购房政策，或其对于未能取得真正的物权存在过错的情况下，其物权期待权不应对抗善意申请执行人的合法债权，法律应保护申请执行人，即债权人的合法利益。
（深圳晚报记者 伊宵鸿 通讯员 庞海婷 刘斌）
