历经近 2 年、投入约 3000 万元改造升级后的罗湖区东门 168（下称 “168 市场 ”）肉菜市场，已竣工数月，但因该小区部分业主联名投诉迟迟无法开业。有业主投诉称，住宅一、二楼开肉菜市场，必然会出现噪音、污水等问题。市场开办方则认为，该小区原本就是商住楼，建设 168 市场符合政府规范。“2018 年，被纳入改造升级后，至今已投入 3000 余万元。目前每日净亏损 5 万元。” 市场开办方张先生愁容满面。
有律师指出，市场开办方应积极回应业主投诉，完善相关设施和手续，争取业主理解支持，而对于一个依法改造升级的市场，业主无权阻止开业。
业主投诉市场噪音、卫生、消防等问题
业主代表彭女士投诉称，“168 市场 ” 原来在二楼，是封闭式的，对东门雅园小区的 1200 余家业主来说，最近噪音、卫生、消防等问题影响比较小，但封闭装修改造了一段时间后，原来 1 楼的小商铺也被改造成了档位，“ 一楼、二楼打通，变成了开放式的市场。”
彭女士担心，一是，“168 市场 ” 建在小区内，每天清晨，商户就要卸货搬货，势必会噪音扰民，影响到居民正常休息，二是人车混杂，业主存在安全风险，三是卫生问题，农贸市场难免污水横流，滋生老鼠蟑螂。此外，市场开办方装修期间，是否改变了房屋结构、造成潜在的塌楼风险，也是一个问题，因此该市场不应该被部门许可开办。
▲升级改造后的菜市场 1 楼位置。4 月 8 日，记者前往现场调查。一楼有数十个档位，只有一个卖鱼的在试业。卖鱼的中年男子用广东话告诉记者，生意很差，每天都在亏钱，他盼望市场早点开起来，旺起来，二楼的肉、菜档位也有一半开着，但顾客稀少。
资料显示，该小区位于罗湖区中兴路 168 号，2005 年入伙，也被附近街坊称为 “168”。小区分为南北两座，该小区类型为商住楼，约有 1200 多户。
小区北座裙楼一、二楼均为商业用途，总面积有 4000 多平方米，一楼原为小商铺，二楼原本就叫 “ 东门 168 肉菜市场 ”，经改造升级后的 “168 市场 ” 为综合农贸市场，包含肉菜、海鲜、野味、粮油等类别，有近 300 个档口
。二楼原有的 “168 市场 ” 被纳入全市农贸市场改造升级范畴，去年年底已升级改造完毕。市场开办方张先生称，因为东门市场已被拆迁，为解决其商户经商问题，开办方才把一楼的小商铺盘了过来，与二楼一起改造升级。
“ 装修后的市场开阔明亮，卫生环境大幅提升。” 二楼的一名小商贩表示，对业主的投诉不理解。
▲位于小区二楼的 168 市场，已升级改造完毕。而现场也有业主对菜市场的合法性提出质疑，认为菜市场并未办理审批手续，且装修有可能改变了原本的建筑结构。
对此，市场开办方张先生向记者提供了一份装修前后的对比照片，强调称丝毫没有改变房屋结构，照片显示一楼的商铺大部分为玻璃结构，现在则变成了敞开的铺面。小区管理处一名工作人员也证实此说法：168 市场升级改造的确没有改变原本建筑结构。
▲菜市场一楼旧照，与装修后对比并无改变建筑结构，资料图。市场方：农贸市场手续合法
据了解，承包菜市场经营的一方为深圳佳城物业管理有限公司。今年 1 月，该公司申请变更地址和经营范围，增加 “ 在一品东门雅园一楼开设、管理市场 ” 的经营范围，且向罗湖区市场监督管理局提供了符合法定形式的材料。
对于部分业主的阻挠，该公司负责人张先生大呼无奈。“ 小区本身就是商住楼，二楼原本也是菜市场，我们只是按规划使用并无改变功能，且改造后的菜市场比以前的环境更整洁卫生了。”
对于业主反映的后期可能产生的噪音、污水等问题，张先生也表示理解。他承诺菜市场开办将依法依规，在取得相关手续许可，消防、卫生等达标后，才会开展经营活动，力争将居民的影响降到最小。据了解，目前市场方已增聘了 10 多名保洁人员。
▲同档位装修前后对比图。“ 我们从 2 年前就陆续与商铺业主签约，签约时间为 8 到 12 年不等，299 个档位加上装修、租金等，我们前后投资大约有 3000 万元了。” 张先生表示，现在公司每天支出大约要 5 万元，如果业主长期阻挠，必定扩大公司损失。
律师：合法依规开办市场不应被阻止
采访中，一些对建设持反对意见的小区业主，并不了解该小区性质为商住楼。
北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩介绍，商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层 （ 或数层 ） 为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地或商业用地。
郑律师提到，法律并未禁止人们在商住楼的商业区内开设菜市场或农贸市场。因此在商住楼的商业区内进行正常的商业活动，是法律所允许的。若是合法合规的建设，业主无权禁止。
郑律师建议，如果菜市场或农贸市场在运营过程中，产生了噪音、污水等问题，业主可向相关部门投诉，让市场方整改。“ 若因业主阻碍经营导致市场方扩大损失，可能需要承担侵权责任，并赔偿市场方由于妨碍经营的侵权行为导致的损失。” 郑律师提醒，农贸市场无需前置审批。
而小区业主彭女士认为，肉菜属于 “ 特殊行业 ”，开办前需要得到相关主管部门的批准，也就是前置审批。
小区业主彭女士认为，肉菜属于 “ 特殊行业 ”，开办前需要得到相关主管部门的批准，也就是前置审批。
据了解，前置审批是指企业注册成立或者增加经营项目涉及到需要政府部门审批的项目，必须经过有关部门的许可后方可注册成立或者开始经营。
《深圳经济特区商事登记若干规定》第十四条规定，商事主体的经营场所属于法律、法规规定应当经规划、环保、消防、文化、卫生等有关部门批准的，取得许可审批文件后方可开展相关经营活动。
罗湖区市场监督管理局工作人员介绍，我市商事登记改革后，除极个别需要前置审批的项目外，只须提交符合法定形式的材料即可办理营业执照，而开办农贸市场不属于前置审批事项。
目前，在东门街道的牵头下，市场开办方与业主代表仍在沟通中。
